A look at who benefits from tax measures in the housing sector
The Canadian Tax Observatory has some new research looking into the implications of tax incentives in the housing sector, especially the ever-popular FHSA.
Over the years, Canadians have poured more and more of their savings into residential investment. Economy-wide, the allure of real estate has acted like a magnet, potentially pulling money away from other sectors, most notably business investment.
There’s a cost, of course. It comes in the form of foregone revenue to the federal purse – money that could go towards any number of programs. It also comes in the form of exacerbating some of the more disturbing trends in our economy: intergenerational inequities and the gap between rich and poor. And in the end, by driving more demand for houses, such measures actually undermine their stated purpose, making housing less affordable over time.
Key findings:
- Exposure:
Canada allocates a large and rising share of its total investment to housing; and low- and middle-income households are particularly exposed to market dynamics. The affordability problem for younger and lower-wealth households is especially acute. - Bestowing Favour:
The First Home Savings Account is generous and popular, benefiting higher-income households and often funded by the so-called Bank of Mom and Dad. - Fiscal Cost:
Federal tables show that housing tax expenditures amount to about $17 billion in foregone revenue every year – a major and increasingly significant part of the federal tax system.
À qui profitent les mesures fiscales dans le secteur du logement?
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) connaît un engouement incroyable. Lors de sa mise en place en 2023 par le gouvernement fédéral, il avait été présenté comme un programme destiné à aider les jeunes à accéder à la propriété. Toutefois, selon un nouveau rapport par l’Observatoire canadien de la fiscalité, les données brossent un portrait bien différent.
Au fil des ans, les Canadiens ont investi une part de plus en plus importante de leur épargne dans l’immobilier résidentiel. À l’échelle de l’économie, l’immobilier agit comme un aimant et détourne les capitaux d’autres secteurs, privant notamment les entreprises de certains investissements.
Il y a un coût à cela, bien entendu. Ces mesures privent notamment le Trésor fédéral de recettes qui pourraient financer toutes sortes de programmes. Elles exacerbent par ailleurs certains phénomènes plus inquiétants au sein de notre économie, à savoir les inégalités intergénérationnelles et l’écart entre riches et pauvres. Et, au bout du compte, en faisant grimper la demande de logements, ces mesures vont dans les faits à l’encontre des objectifs pour lesquels elles ont été conçues, en contribuant à la détérioration de l’abordabilité.
Principales conclusions
- Risque :
Le Canada consacre une part importante et de plus en plus élevée de son investissement total au logement; et les ménages à revenus faibles et moyens sont spécialement vulnérables aux dynamiques de marché. Le problème de l’abordabilité est particulièrement aigu pour les ménages les plus jeunes et les moins bien nantis. - Des avantages inégeaux :
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété est généreux et populaire, il profite aux ménages aux revenus les plus élevés et ce sont souvent les parents qui cotisent. - Coût budgétaire:
Les données fédérales montrent que les mesures fiscales liées au logement privent le gouvernement fédéral d’environ 17 milliards de dollars de recettes chaque année et qu’elles constituent une part importante et toujours plus élevée du système fiscal fédéral.
Related reading
Overview of the Quebec tax system – 2026 edition
An analysis led by Tommy Gagné-Dubé and Suzie St-Cerny for the Research Chair in Taxation and Public Finance at the University of Sherbrooke.
The Canadian Tax Observatory applauds new tax measures to make life more affordable
The Canadian Tax Observatory welcomes today’s announcement from Prime Minister Mark Carney and Finance Minister François-Philippe Champagne to substantially increase the GST credit, now called the Canada Groceries and Essentials Benefit.
Show Me the Money: Tax, Infrastructure and Who Pays?
Taxes shape more than government revenue. They shape trust. In this episode of “Canada’s Economy, Explained”, host Marwa Abdou sits down with the Canadian Tax Observatory’s Heather Scoffield to unpack the federal budget and explore how Canada’s tax and fiscal systems influence the country’s ability to build, grow and compete.
Get in Touch
Have feedback on the work we are doing? Interested in collaborating? We want to hear from you.