The federal First Home Savings Account (FHSA) has had incredible take-up since it was first introduced in 2023, sold as a program to help young, aspiring homeowners locked out of the housing market. But according to a new report released today by the Canadian Tax Observatory, the data tell a very different story.
“Our new research shows that one of Canada’s most popular tax incentives for home ownership is turning into a program that benefits those who need it least. And it risks undermining the very policy goals it was meant to solve,” says Observatory CEO Heather Scoffield.
Working with economists from the Centre for the Study of Living Standards (CSLS), the Observatory has sorted through the first rounds of data from the early days of the FHSA and finds that the biggest beneficiaries are high-income Canadians who would likely have bought a home anyway.
Most of Canada’s FHSA contributors earn over $80,000 a year—much higher than the median income for individuals. And those earning over $250,000 contribute the most per account, on average—maxing out at $8,000 a year.
“This should be no surprise,” says Scoffield. “The program is very generous, since it’s tax-free on the way in and tax-free on the way out, and so the FHSA has quickly established itself as a mainstream tax shelter for anyone with extra cash.”
Indeed, the FHSA appears to have become a powerful new tool for wealthy families to pass their privilege on to their children.
There’s a fiscal price, too. The FHSA is costing the federal treasury about $1.6 billion a year in foregone revenue, and several hundred million more for the provinces—an amount that has been climbing steadily.
Ironically, since the FHSA enhances demand in a supply-starved housing market, the program may well be undermining its own goal of making homes more affordable, over the long run.
Tax measures for housing are extremely expensive, and nine tax expenditures alone cost the federal government $17 billion in foregone revenue. We owe it to ourselves to make sure all of those tax measures have us rowing in the same direction—towards a housing market that is widely accessible and affordable over the long term.
The Canadian Tax Observatory will continue to monitor the FHSA as fresh data come in. But we also suggest that the federal government reconsider the FHSA and all its tax incentives for housing, ensuring they contribute to fair economic growth.
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) connaît un engouement incroyable. Lors de sa mise en place en 2023 par le gouvernement fédéral, il avait été présenté comme un programme destiné à aider les jeunes à accéder à la propriété. Toutefois, selon un nouveau rapport publié aujourd’hui par l’Observatoire canadien de la fiscalité, les données brossent un portrait bien différent.
« Nos nouvelles recherches montrent que cet incitatif fiscal à l’accession à la propriété, un des plus populaires au Canada, profite finalement à ceux qui en ont le moins besoin. Et il risque d’aller à l’encontre des objectifs de politique publique pour lesquelles il avait précisément été conçu », constate la cheffe de la direction de l’Observatoire, Heather Scoffield.
En collaboration avec les économistes du Centre d’étude des niveaux de vie (CENV), l’Observatoire a passé au crible les premières séries de données sur le CELIAPP et en conclut que celui-ci profite essentiellement aux Canadiens à revenus élevés qui auraient de toute façon probablement acheté un logement.
La plupart des Canadiens qui versent de l’argent dans un CELIAPP gagnent plus de 80 000 $ par année, ce qui est largement supérieur au revenu médian. Et ceux qui gagnent plus de 250 000 $ sont ceux qui cotisent en moyenne le plus par compte, puisqu’ils se prévalent du maximum autorisé de 8 000 $ par année.
« Cela n’a rien de surprenant », estime Mme Scoffield. « Le programme est très généreux, puisqu’il est exonéré d’impôt tant sur les cotisations que sur les retraits, si bien que le CELIAPP est rapidement devenu un abri fiscal facile pour quiconque a les moyens de mettre de l’argent de côté. »
Le CELIAPP semble d’ailleurs être devenu un outil puissant utilisé par les familles aisées pour transférer leurs privilèges à leurs enfants.
Il y a également un prix budgétaire à payer. Le CELIAPP prive le Trésor fédéral d’environ 1,6 milliard de dollars de recettes par année et les provinces de plusieurs centaines de millions – et ce montant ne cesse d’augmenter.
Paradoxalement, dans la mesure où le CELIAPP contribue à faire grimper la demande sur un marché du logement en grave pénurie d’offre, le programme risque, à la longue, d’aller à l’encontre de son propre objectif d’amélioration de l’abordabilité.
Les mesures fiscales liées au logement coûtent extrêmement cher : à elles seules, neuf dépenses fiscales privent le gouvernement fédéral de 17 milliards de dollars de recettes. Nous nous devons de nous assurer que toutes ces mesures fiscales nous rapprochent toutes du même but : parvenir, à long terme, à un marché du logement abordable et accessible au plus grand nombre.
L’Observatoire canadien de la fiscalité poursuivra son analyse au fur et à mesure de la publication de nouvelles données. Mais nous estimons également que le gouvernement fédéral devrait revoir le CELIAPP et tous ses incitatifs fiscaux pour le logement, et s’assurer qu’ils contribuent à une juste croissance économique.
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About the Canadian Tax Observatory
Established in 2025, the Canadian Tax Observatory is an independent non-profit devoted to helping people and policymakers understand the tax system. Through research, public education and collaboration, its goal is to advance a tax system that promotes economic growth, shared prosperity and tax fairness. It aims to drive an informed public dialogue in pursuit of practical taxation that benefits all Canadians. Through solid, independent research and non-partisan public engagement, we encourage fresh thinking that leads to practical solutions on tax policy. The founding CEO is Heather Scoffield, whose expertise lies in informing and driving national conversations on economic policy.
For more information, please contact:
Heather Scoffield
CEO
heather@canadiantaxobservatory.ca
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